En las últimas semanas volvió a instalarse el debate sobre las contribuciones y la forma en que se calculan los avalúos fiscales. Un análisis de Santiago Truffa, académico del ESE Business School, mostró que existe un desajuste importante entre los valores fijados por el Servicio de Impuestos Internos (SII) y los precios reales del mercado inmobiliario.
Lo lógico sería que cuando suben los precios de las viviendas, los avalúos fiscales siguieran la misma tendencia. Sin embargo, los datos muestran otra cosa: la correlación prácticamente no existe. Entre 2010 y 2024, el avalúo total de propiedades casi se triplicó, mientras que la economía sólo creció un 44%.
La gran incógnita está en el valor del suelo, un componente clave, pero poco transparente en el cálculo.
No hay claridad sobre cómo se fijan esos valores base, tampoco cómo evolucionan. Esto genera dudas y resta legitimidad a un impuesto que, como recuerdan los especialistas, es fundamental para el desarrollo local.
¿Cómo se calcula el valor del suelo?
El Servicio de Impuestos Internos pone a disposición una herramienta pública que permite observar cómo se define este valor en distintas zonas del país.
Aquí el proceso, explicado en simple:
- Seleccionar la región y comuna en el portal del SII.
- Bajar hasta la sección Observatorio Mercado Suelo y agregar la información.
- Volver al mapa, elegir el área homogénea que se desea estudiar y hacer clic en “Observatorio de mercado suelo”.
- El sistema entrega un valor en UF/m².
Estos valores, aunque públicos, no siempre reflejan la dinámica real del mercado. Y ese es precisamente uno de los puntos críticos que plantea Truffa: la falta de precisión y de transparencia en el algoritmo que define los avalúos.
Espacios de mejora
Los expertos coinciden en que urge modernizar y transparentar el proceso. Hacer públicos los parámetros de cálculo, la fórmula utilizada y las fuentes de información permitiría mayor trazabilidad y defensa por parte de los contribuyentes.
Además, se ha planteado la necesidad de diseñar un sistema de avalúos más alineado al valor comercial, que entregue rangos más ajustados y creíbles.
El Gobierno, por su parte, ha propuesto postergar la próxima actualización de avalúos (prevista para 2026) hacia 2027, aunque esa iniciativa aún no ha sido aprobada en el Congreso.
En un escenario en el que las contribuciones son un tema sensible, mejorar la transparencia va más allá de una necesidad técnica: es un paso que ayudaría a recuperar la confianza ciudadana en este impuesto y en la gestión del mercado del suelo.
¿Qué significa para las inmobiliarias?
Para las inmobiliarias, el sistema de avalúo puede marcar la diferencia en la forma de planificar un proyecto.
Por ejemplo, si el avalúo fiscal de un terreno sube de manera desproporcionada, en comparación con el precio real del mercado, el costo tributario también se dispara.
Lo anterior, afecta la rentabilidad proyectada y obliga a replantear el precio final de las unidades.
Lo mismo ocurre al evaluar nuevas inversiones. Con un sistema poco transparente, se vuelve más difícil anticipar los gastos asociados a contribuciones y, por lo tanto, estimar con precisión el retorno esperado. En simple: sin información clara, es como armar un presupuesto con números en el aire.
Por eso es relevante seguir de cerca estas discusiones. Anticipar posibles cambios en avalúos y contribuciones permite ajustar a tiempo la estrategia comercial, los precios de venta e incluso la comunicación hacia los clientes.
En un contexto en el que el rubro inmobiliario ha sido golpeado, tener claridad en el valor del suelo y en los impuestos asociados puede transformarse en una ventaja competitiva real.
Por Vicky Estrada, Coordinadora de Comunicaciones, Enlace Inmobiliario.
