Aunque la figura del inversionista suele mirarse con recelo, asociándola a la especulación y al acaparamiento de propiedades, esa percepción omite una realidad importante: en un país donde comprar una vivienda es cada vez más difícil, el inversionista inmobiliario puede ayudar a mover la aguja y ser parte de la solución para quienes hoy solo pueden arrendar.
La brecha y el inversionista
Según estimaciones del Centro de Estudios Inmobiliarios de la Universidad de los Andes, hoy solo 2 de cada 10 familias podrían acceder a una vivienda propia. El resto queda fuera por una brecha creciente entre los precios de las viviendas y los ingresos de los hogares.
Esa distancia puede acortarse de dos maneras: con mejores apoyos estatales que cubran parte de la brecha, y con mayores ingresos que permitan a más familias ahorrar, acceder al crédito y pagar un dividendo.
Cuando un inversionista compra una vivienda para arrendar, contribuye a destrabar ventas, recuperar caja y dar continuidad a nuevos proyectos. Eso activa un círculo virtuoso: más proyectos generan más empleo y mejores ingresos para las familias, mayor actividad económica y, finalmente, más recursos para que el Estado pueda financiar subsidios, garantías y otros apoyos habitacionales.
Limitar la inversión en vivienda, por tanto, no afecta solo a quien invierte. También puede frenar una de las palancas que permite reducir la brecha que hoy aleja a tantas familias del sueño de la casa propia.
Vivienda digna y el inversionista
Pero hay otra realidad que no se puede ignorar: quienes hoy no pueden comprar igual necesitan un lugar donde vivir. Para muchas familias, arrendar una vivienda digna es una alternativa mucho mejor que vivir allegadas o compartir espacios de manera forzada.
El problema aparece cuando hay pocas propiedades disponibles y mucha demanda. Los precios suben, las alternativas se reducen y acceder a un arriendo adecuado se vuelve cada vez más difícil.
Aquí el aporte del inversionista no termina en la reactivación de la construcción. Cada vivienda que compra para arrendar suma oferta al mercado, amplía las alternativas disponibles, aumenta la competencia y ayuda a contener la presión sobre los precios de arriendo.
Invertir para arrendar no es solo buscar rentabilidad. También es poner una vivienda más a disposición de una familia que la necesita.
El desincentivo al inversionista
Chile no cuenta hoy con una política permanente, explícita y consistente que incentive la inversión en viviendas destinadas al arriendo. Más allá de beneficios acotados, como el régimen DFL2 para un número limitado de viviendas, y de medidas transitorias de apoyo al crédito, no existe una señal clara de largo plazo que reconozca el rol de la inversión privada en ampliar la oferta de arriendo.
Un ejemplo permite dimensionar el efecto. Pensemos en una persona con una renta imponible mensual de $3.500.000, que ya cuenta con dos viviendas DFL2 y evalúa comprar un tercer departamento para complementar su jubilación o generar una renta adicional.
Si esa propiedad se arrienda en $500.000 mensuales, deberá incorporar $6.000.000 anuales de ingresos por arriendo a su declaración de renta. En un escenario simplificado, sin considerar créditos por contribuciones, gastos deducibles u otras rebajas, esos ingresos podrían implicar cerca de $810.000 adicionales de impuesto al año.
No se trata de que la inversión inmobiliaria no deba tributar. Pero cuando la rentabilidad neta se estrecha, también se reduce el incentivo para que una persona destine sus ahorros a poner una vivienda más a disposición del mercado de arriendo.
Cuando hay señales, el mercado responde
El potencial existe. En el último Estudio de Expectativas de Enlace Inmobiliario se observa un aumento en la proporción de personas que declara estar buscando propiedades para inversión.
Esta señal muestra que hay personas dispuestas a invertir cuando la ecuación financiera mejora y existen reglas claras. El repunte coincide con la entrada en vigencia del subsidio al crédito hipotecario, una medida que ha mejorado temporalmente las condiciones para comprar viviendas nuevas.
El mensaje es claro: el mercado inversionista no ha desaparecido; responde cuando percibe condiciones más favorables, mayor certeza y una rentabilidad razonable. El desafío es no depender solo de medidas transitorias, sino avanzar hacia una política más estable que reconozca la inversión en vivienda para arriendo como una herramienta para ampliar la oferta habitacional.
La pregunta correcta
La pregunta correcta no es si nos gustan los inversionistas, sino si entendemos el papel que pueden cumplir para destrabar parte del problema habitacional.
Chile necesita más oferta de arriendo. Facilitar la inversión en viviendas destinadas a ese mercado, con reglas claras y un diseño adecuado, no favorece solo a unos pocos: amplía la oferta, ayuda a contener precios, reactiva la construcción y fortalece la capacidad del Estado para apoyar a quienes más lo requieren.
El desafío no es elegir entre arrendatarios, inmobiliarias, inversionistas o Estado. Es lograr que todos empujen en la misma dirección. Porque si el objetivo es que más familias tengan un techo digno, no sobra ningún actor capaz de mover el mercado.
Autor: Sergio Barros, Director Ejecutivo de Enlace Inmobiliario
