El avance del proyecto que busca restringir el uso de la Unidad de Fomento (UF) ha reactivado un debate que resurge cada vez que la inflación toca el bolsillo. ¿Pero es la UF la culpable del encarecimiento de la vida en Chile?
La respuesta es clara: NO. La UF no es el problema. Este es un instrumento que nos permite mantener contratos estables, evitar la volatilidad y, en el rubro inmobiliario, financiar a largo plazo con tasas más competitivas. Gracias a la UF, hoy existen créditos hipotecarios a 20, 25 y hasta 30 años, con condiciones impensadas en otras partes de la región.
Pero para entender mejor la raíz del problema, hay que mirar los datos.
Crecimiento desalineado: sueldos versus UF
Entre diciembre de 2010 y diciembre de 2024, el valor de la UF aumentó un 82,8%, mientras que los sueldos reales crecieron solo un 31,3% en el mismo periodo.
Casi tres veces menos.
Indicador | Fuente Oficial | Crecimiento acumulado |
|---|---|---|
Sueldos reales
| INE / Banco Central – Índice General de Remuneraciones | +31,3% |
UF (Unidad Fomento) | Banco Central – Serie diaria de UF
| +82,8% |
Este desajuste refleja el verdadero problema: los ingresos no crecen al mismo ritmo que los precios, lo que hace que cualquier gasto, ya sea en vivienda, salud o educación, se vuelva insostenible para muchas familias.
Pero imaginemos un escenario hipotético: ¿qué ocurriría si se eliminara la UF en Chile? ¿Cómo impactaría a los distintos actores del sistema?
1. Las instituciones financieras: mayor riesgo, menor profundidad
Sin la UF, los bancos tendrían que entregar créditos en pesos, afectados por la inflación. Eso implicaría tasas de interés más altas para compensar el riesgo. También se acortarían los plazos de los créditos, lo que reduce el acceso y encarece las cuotas.
En definitiva, eliminar la UF haría menos atractivo el financiamiento de largo plazo y disminuiría la profundidad del mercado hipotecario. También afectaría productos de inversión, seguros y ahorro, agregando volatilidad al sistema financiero en general.
2. Las inmobiliarias: planificación compleja y menor dinamismo
Para las inmobiliarias, la UF es esencial no sólo para proyectar ingresos futuros, sino también para ordenar los contratos con proveedores, inversionistas y compradores. Eliminarla implicaría rediseñar por completo la forma en que se planifican los proyectos.
El impacto sería directo: más incertidumbre en los flujos, mayor dificultad para fijar precios finales y retrasos en los proyectos. En un contexto de costos presionados por la inflación post pandemia, esto podría paralizar o encarecer la oferta, afectando directamente el desarrollo del sector.
3. Las personas: créditos menos accesibles
Los efectos en bancos e inmobiliarias terminan por trasladarse al usuario final. Para la mayoría de las personas, comprar una vivienda ya es difícil. Sin la UF, el acceso sería aún más complejo.
Hoy existen créditos hipotecarios en pesos, pero a tasas significativamente más altas. A continuación, un ejemplo:
Moneda | Monto crédito | Tasa anual | Dividendo mensual | Total pagado en 20 años (CLP) | Dividendo inicial en pesos |
|---|---|---|---|---|---|
UF
| 3.000 | 4,2% | 18,37 UF | $292.431.477 | $720.622 |
Pesos | $117.673.890
| 8,8% | $1.018.509 | $244.442.072 | $1.018.509 |
Aunque el total pagado en pesos puede parecer menor, no se ajusta por inflación, por lo que el poder de compra real disminuye con el tiempo. Además, el dividendo inicial en pesos es un 41% más alto, lo que hace que muchas personas no califiquen para el crédito, o accedan en condiciones más rígidas. Los jóvenes, que ya enfrentan barreras para reunir el pie, quedarían aún más lejos del sueño de la casa propia.
El verdadero desafío: Desarrollo económico = mejor salario
Si el poder adquisitivo de las personas creciera al ritmo de la inflación, la discusión sobre la UF perdería sentido.
El problema de fondo no es que los precios estén en UF, sino que los sueldos no crecen al mismo ritmo.
La pregunta clave es cómo generar condiciones estructurales para que los ingresos de los hogares puedan mantenerse al día con el costo de la vida.
La UF, desde su creación, ha sido un aliado técnico que ha permitido avanzar hacia una economía más predecible.
Eliminarla sin una solución estructural de fondo no haría más que desproteger a las personas, frenar la inversión y agregar incertidumbre en un momento donde necesitamos justamente lo contrario: certezas.
Sergio Barros, Director Ejecutivo, Enlace Inmobiliario.
