En nuestro último Encuentro Hipotecario, revisamos que el optimismo está de vuelta en el sector. Los datos hablan por sí solos: 68% de las personas cree que es un buen momento para comprar una vivienda, según nuestro Estudio de Expectativas y Educación Financiera del mercado Inmobiliario.
Pero este cambio de ánimo, se traduce en una acción real para la banca hipotecaria, pues aumentó la probabilidad de solicitar un crédito hipotecario en los próximos doce meses. En tanto, la percepción de acceso al crédito también mejoró: el porcentaje de usuarios que considera “alcanzable” pedir un crédito saltó del 27% al 46%.
Pero.. ¿Qué hay detrás de estos auspiciosos números? Uno de los motores que están impulsando este “viento a favor”, sin duda, tiene relación con el subsidio al dividendo o subsidio a la tasa hipotecaria.
Pero el beneficio tiene fecha de caducidad y el éxito de la medida ha puesto en la palestra la discusión sobre si es viable su extensión.
Según el análisis presentado por Matías Bucci, de Colliers, los cálculos son contundentes y sí, es un excelente negocio.
Un win-win fiscal
Para entender la rentabilidad de esta medida, hay que ir a los números duros. En el informe de Colliers, se realiza un ejercicio práctico sobre una vivienda promedio de 3.200 UF, financiada a 25 años.
El cálculo es el siguiente:
- Costo para el Estado: para bajar la tasa de un 4,3% a un 3,7%, el Estado debe desembolsar aproximadamente 143 UF a lo largo de la vida del beneficio.
- Ingreso para el Estado: por la venta de esa misma propiedad nueva, el Estado recauda el IVA (9% del valor), lo que equivale a alrededor de 288 UF.
- El resultado es inmediato: sólo con el IVA de la operación, el fisco genera un saldo positivo de 145 UF por vivienda. En la práctica, recupera la inversión de manera casi instantánea y con margen, transformando el subsidio en una herramienta de recaudación eficiente, además de su rol social.
En definitiva, el subsidio al dividendo además de ayudar a las familias a pagar un dividendo más bajo, reconfigura el mercado en un esquema en el que todos ganan: El Estado, la industria y los hogares.
Reactivación de dos tercios del mercado
El impacto de este beneficio tampoco es marginal en términos de volumen. El subsidio aplica a viviendas de hasta 4.000 UF, segmento que hoy representa cerca del 68% del stock disponible.
En la práctica, estamos hablando de la reactivación de casi dos tercios del mercado residencial.
Este impulso permite acelerar la liquidación de stock terminado, que había llegado a niveles cercanos al 35% del total. Al impulsar las ventas de proyectos terminados, las inmobiliarias pueden proyectar nuevas inversiones.
En definitiva, el subsidio alivia el dividendo del comprador, destraba inventario y habilita nuevos desarrollos, dinamizando el mercado.
El alivio en el bolsillo (y en el estrés) del comprador
Ahora revisemos, otra cara de la moneda de esta política pública: las familias. En nuestro Estudio de Expectativas, preguntamos: “¿Cómo definiría su nivel de estrés actual respecto a gastos asociados a la vivienda (arriendo o dividendo)?”.
El promedio general indica un nivel de estrés “medio” (2,8 en una escala de 1 a 5).
Sin embargo, al hacer doble clic vemos que uno de cada cuatro cotizantes, reconoce estar pasando por un nivel de estrés alto o muy alto al enfrentar los gastos de la vivienda.
Y aunque el subsidio alivió una de las barreras más visibles, pero quizás no la más importante, vemos que el estrés financiero no desaparece: la renta mínima exigida y la dificultad para reunir el pie siguen siendo las grandes barreras de acceso.
Es decir, la política llega en el momento justo para dar un empujón al sector, pero no reemplaza por sí sola las soluciones estructurales que el mercado aún requiere.
¿Qué esperar para el 2025?
Al revisar estos números, podemos concluir que el subsidio, para el momento actual de la industria, ha promovido un círculo virtuoso:
- Aliviando el dividendo de las familias y haciendo más alcanzable el acceso a comprar una vivienda nueva.
- Ayudando a liquidar stock que llevaba meses detenido.
- Inyectando dinamismo a los permisos de edificación, que venían en mínimos históricos, habilitando nuevos proyectos.
- Impulsando empleo en construcción y servicios asociados, con un impacto directo en la reactivación económica.
Asimismo, genera una recaudación positiva para el Estado, vía IVA y actividad económica asociada.
En definitiva, esta política ha sido un “buen negocio” para el Estado y todos los actores del mercado. Pero atención: no podemos acostumbrarnos a vivir del incentivo.
El subsidio al dividendo nos ha dado el empujón necesario para salir de la inercia, pero el objetivo final debe ser recuperar la solidez económica. Sólo con crecimiento real lograremos que las familias puedan superar las barreras de entrada -como el pie y la renta- de forma orgánica y sostenible en el tiempo.
Por Vicky Estrada, Coordinadora de Comunicaciones, Enlace Inmobiliario
