Durante los últimos meses, el subsidio a la tasa de interés hipotecaria se ha convertido en una de las medidas más efectivas para dinamizar la compra de viviendas nuevas en Chile.
A sólo cuatro meses de su entrada en vigencia, el programa ha recibido más de 23 mil solicitudes, de las cuales 13.500 ya fueron aprobadas, según datos de la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (ABIF).
El ritmo es notable. Y varios actores coinciden en que, si se mantiene la tendencia actual, los cupos podrían agotarse a mediados de 2026, o sea, un año antes del plazo legal fijado para mayo de 2027.
El éxito del programa es indiscutible. Pero al mismo tiempo, abre una conversación que el sector no puede eludir: ¿qué ocurrirá cuando este incentivo se acabe?
Un impulso potente en un mercado que lo necesitaba
El subsidio fue concebido como una medida transitoria de reactivación, y en ese sentido, ha cumplido con creces su objetivo.
El mercado inmobiliario venía de un período prolongado de desaceleración, marcado por la contracción del crédito, el aumento en los costos de construcción y un exceso de stock en viviendas nuevas.
Hoy, vemos una mayor movilidad, un incremento de las solicitudes de crédito hipotecario, y un renovado interés por parte de las familias que habían postergado su decisión de compra.
En nuestra red de portales regionales, por ejemplo, hemos registrado un aumento del 76% en las cotizaciones desde que el beneficio entró en vigencia.
Las búsquedas se concentran principalmente en viviendas nuevas entre 2.000 y 3.500 UF, y el tráfico hacia proyectos con entrega inmediata ha crecido de manera sostenida.
Esto demuestra que el subsidio no sólo alivió el costo del financiamiento, sino que reconectó a las familias con su aspiración de ser propietarias.
Riesgos de la “dependencia al subsidio”
Si el mercado comienza a depender del incentivo estatal para sostener su dinamismo, el riesgo es que, una vez terminado el programa, se produzca una caída abrupta en las ventas y en la actividad inmobiliaria.
Algo similar ocurrió en 2016, cuando la entrada en vigencia del IVA a la vivienda provocó una ola de compras anticipadas, seguida de un período de contracción.
Por eso, si bien el subsidio a la tasa ha sido un motor de corto plazo, debemos entenderlo como lo que es: una palanca coyuntural.
No se trata de una solución estructural, sino de una medida de estímulo que debe ir acompañada de políticas sostenibles y de largo plazo.
Más allá del beneficio: el desafío estructural
Extender el subsidio de manera indefinida sería un error. Podría generar una suerte de “adicción de mercado”, donde la demanda y la oferta comienzan a moverse sólo en función de los incentivos estatales.
Lo que realmente necesitamos es aprovechar este impulso temporal para consolidar un acceso más estable y competitivo al financiamiento hipotecario.
Esto implica fomentar una mayor diversidad de productos financieros, promover una competencia sana entre bancos y crear mecanismos que faciliten el acceso sin depender exclusivamente de subsidios o garantías.
En términos más amplios, se requiere avanzar hacia un ecosistema habitacional mixto, donde la compra, el arriendo y otras formas de tenencia sean opciones complementarias, y no excluyentes.
El subsidio debe ser un punto de partida para reformas estructurales, no un punto de llegada.
Un programa con impacto real
Los resultados confirman que el programa está cumpliendo su propósito.
Según cifras recientes de la ABIF, el 69% de las aprobaciones corresponde a viviendas de hasta 3.000 UF, y más de 2.100 solicitudes provienen de familias que también califican para el subsidio habitacional DS15 del Minvu.
Esto demuestra que el beneficio está llegando al segmento correcto: la clase media que necesita un apoyo para acceder a su primera vivienda.
Por otra parte, la banca ha mostrado una respuesta positiva y coordinada.
BancoEstado, por ejemplo, ya ha financiado 4.700 viviendas y espera llegar a 20.000 durante el programa. Santander y otras entidades reportan también un aumento importante en las solicitudes, lo que refleja un mercado más activo, competitivo y optimista.
Sin embargo, el desafío es que esa actividad se mantenga más allá del incentivo.
¿Subsidio 2.0 o madurez del mercado?
La CChC y algunos actores del rubro ya plantean la posibilidad de una “Ley 2.0” que amplíe los cupos o eleve el valor máximo de las viviendas a financiar.
No cabe duda de que esta medida ha sido exitosa y que ha generado confianza, pero también debemos preguntarnos si una extensión resuelve el problema o sólo lo posterga.
Chile enfrenta un déficit habitacional superior grave. Por eso, más que depender de nuevos subsidios, el esfuerzo debe centrarse en acelerar proyectos detenidos, destrabar permisos y garantizar un marco regulatorio predecible para la inversión.
Las inmobiliarias hoy tienen una oportunidad concreta: capitalizar el impulso actual, pero planificar desde ya el escenario post-subsidio.
Porque cuando los 50.000 cupos se agoten -como todo indica que ocurrirá antes de 2027- será fundamental que el mercado cuente con bases sólidas que sostengan su crecimiento.
Un cierre necesario
El subsidio al dividendo fue una respuesta oportuna y efectiva a una necesidad urgente.
Logró reactivar la demanda, movilizar el crédito hipotecario y darle oxígeno al sector inmobiliario.
Pero su éxito también nos pone frente a una nueva responsabilidad: usar este impulso para construir un sistema más estable, menos dependiente de incentivos y más enfocado en la sostenibilidad a largo plazo.
En el fondo, este subsidio es una inyección de confianza. Y la confianza -si se gestiona bien- puede transformarse en crecimiento duradero.
Por Sergio Barros, Director Ejecutivo, Enlace Inmobiliario
