Si estás relacionado con el mundo inmobiliario, es probable que en más de alguna ocasión hayas tenido la sensación de tener todo listo: terreno, diseño, inversión, pero aún así tu proyecto no avanza.
El culpable se resume en una sola palabra: permisología. Sí, ese enredo de trámites, firmas, informes, declaraciones juradas y ventanillas múltiples que pueden convertir cualquier buena idea en un plan eterno.
Pero si miramos el vaso medio lleno, no todo es frustración: hay movimiento en el Congreso, en los ministerios y municipios. Y, si se concreta lo que se está discutiendo, podría cambiar el desarrollo inmobiliario en el país.
¿Cuáles son esos cambios?
Las modificaciones corren por dos carriles:
1. La Ley N°21.718
También conocida como Ley de Permisología o Ley Marco de Autorizaciones Sectoriales, esta normativa entró en vigencia a fines de 2023 y su objetivo es simplificar y agilizar los permisos sectoriales para proyectos de inversión, sin sacrificar estándares regulatorios ni ambientales.
Sintetizada en números, así es la ley:
- Abarca 380 permisos sectoriales.
- Involucra a 37 servicios públicos y 16 ministerios.
- Apunta a reducir los tiempos de tramitación entre un 30% y 70%.
Para el sector, esto debería traducirse en menos burocracia en las Direcciones de Obras Municipales (DOM), nuevas declaraciones juradas para descongestionar trámites y un procedimiento formal para reclamaciones.
¿El impacto concreto? Se espera reducir en al menos seis meses los plazos de ejecución de un proyecto (desde el anteproyecto hasta la recepción de obras).
2. La modernización de los Planes Reguladores
Y si bien los permisos son una parte del problema y se han llevado gran parte de la atención, existen otros que también merecen ser revisados: los Planes Reguladores Comunales (PRC).
Afortunadamente, la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) adelantó este trabajo y estas fueron parte de las conclusiones:
- El 82% de las comunas del Gran Santiago tiene su PRC desactualizado.
- La antigüedad promedio de los PRC en Chile es de 22 años. Su actualización debería ser cada 10.
Hay casos extremos como Iquique (42 años), Valparaíso (39 años) y Viña del Mar (21 años).
Pero… ¿por qué esto es un problema? Quizás conoces las implicancias de estos desajustes. Sin embargo, aquí van algunas de las problemáticas asociadas cuando se construye con PRC desactualizados:
- Se autorizan proyectos en zonas sin servicios básicos.
- Se pierden oportunidades de inversión por trabas normativas.
- Se generan conflictos territoriales.
Además, se intensifica la inequidad urbana. Así lo evidenció Claudia Pizarro (DC), alcaldesa de La Pintana, en entrevista con La Tercera: “Lo único que se construye en La Pintana es vivienda social”, respecto a la falta de servicios básicos como centros de estudio, comerciales y hospitales en esa comuna.
¿Qué propone el nuevo proyecto de ley?
El Ministerio de Vivienda y Urbanismo ingresó en 2024 un proyecto que busca reducir a la mitad los plazos de tramitación de los PRC.
Hoy, actualizar uno tarda 6,4 años en promedio y la meta es bajarlo a 3 años, con un ideal de 18 a 24 meses..
Aquí las claves de esta propuesta:
- Unificación del proceso de aprobación: bastará con un decreto alcaldicio.
- Informe bienal de monitoreo: cada dos años, los municipios deben revisar su PRC.
- Capacitación a actores comunales: para que vecinos, concejales y consejeros entiendan lo que están discutiendo.
- Plataforma única de datos: acceso ordenado a la información territorial.
El objetivo de estas acciones apuntan a la creación de ciudades con una mejor calidad de vida y que exista coherencia entre las características de los territorios y sus construcciones.
La agilidad no es un lujo: es una necesidad
En el país tenemos un déficit habitacional de más de 600 mil viviendas, por lo tanto, no podemos darnos el lujo de frenar proyectos por trámites obsoletos.
Tampoco podemos seguir desarrollando ciudades fragmentadas, con viviendas lejos de servicios, sin áreas verdes, sin conectividad. En ese sentido, para responder a todas estas demandas, necesitamos de una planificación ágil, pero estratégica.
Planificando el futuro con sentido
La permisología ha sido un lastre. Es un tema del que todos debaten y que avanza paso a paso. ¿Debería avanzar con mayor celeridad? De todas maneras: reducir plazos, simplificar trámites y actualizar normas es clave para avanzar en el sentido correcto.
No olvidemos eso sí de considerar la participación activa del sector inmobiliario en este proceso. Porque las leyes pueden cambiar los marcos, pero las ciudades las construimos entre todos: desde los municipios hasta los desarrolladores, pasando por los ciudadanos que habitan y dan vida a esos barrios.
¿Se acerca el fin de la burocracia urbana? Probablemente no, pero estos cambios acortan la brecha. Lo cierto es que la inercia va cediendo paso al movimiento, y si se continúa esn esa línea se podría avanzar hacia un nuevo capítulo para el desarrollo urbano en Chile: Uno más justo, más eficiente… y ¿por qué no? más humano.
Por Vicky Estrada, Coordinadora de Comunicaciones, Enlace Inmobiliario.
