Tienes varias deudas activas y estás pensando en comprar. La pregunta es obvia: ¿cuál pago primero?
La respuesta no es la más cara ni la más antigua. Desde el punto de vista hipotecario, la respuesta es la que más le duele a tu capacidad de endeudamiento. Y eso depende de un criterio distinto al que usamos para las deudas del día a día.
Si sigues la lógica equivocada, podrías pagar mucho y mejorar poco tu posición. ¡Sigue leyendo!
Lo que el banco no ve igual que tú
Cuando el banco evalúa si puedes pagar un crédito hipotecario, no mira cuánto debes en total. Mira cuánto pagas cada mes. Esa distinción cambia todo.
Una deuda de $5.000.000 con una cuota mensual de $150.000 pesa más en tu evaluación que una deuda de $3.000.000 con cuota de $80.000, aunque el saldo sea mayor. Lo que resta capacidad de pago es la cuota mensual, no el saldo total.
Las deudas que más afectan tu crédito hipotecario
Los créditos de consumo suelen ser los principales enemigos. Generan cuotas mensuales fijas que reducen directamente el monto al que puedes acceder.
Las tarjetas de crédito también impactan, incluso si no las usas. Los bancos consideran un porcentaje del cupo disponible como deuda potencial, aunque tu saldo sea cero.
Si tienes que elegir, liquida primero la de cuota más alta. Si tienes que elegir entre pagar una deuda grande con cuota baja o una pequeña con cuota alta, empieza por la de cuota alta. El ahorro en capacidad hipotecaria es inmediato.
La carga financiera total es lo que el banco calcula. La suma de todas tus cuotas mensuales no debería superar el 25-30% de tu ingreso líquido. Cada deuda que eliminas amplía tu espacio para el dividendo futuro.
Una estrategia simple para empezar hoy
Haz la lista de todas tus deudas con su cuota mensual. Ordénalas de mayor a menor cuota. Empieza a pagar desde arriba.
Con cada deuda que liquidas, tu evaluación bancaria mejora. No porque debas menos, sino porque el banco te ve como alguien con más espacio para asumir nuevas obligaciones.
Importante: una estrategia de pago bien diseñada puede aumentar significativamente el monto al que puedes acceder. Vale la pena tomarse el tiempo de planificarla antes de postular.
Con las deudas bajo control y la capacidad de financiamiento más clara, el siguiente paso es explorar qué propiedades se ajustan a tu presupuesto. En Enlace Inmobiliario encuentras proyectos en todo Chile para empezar a buscar con información real.
